Waar wordt gebouwd, kunnen conflicten ontstaan. Komen de partijen er niet uit, dan kan de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen uitkomst bieden, met een bindende uitspraak.

De bouwsector staat onder druk: er moet meer worden gebouwd, het moet duurzamer en het moet sneller. Dat terwijl de bouwprojecten voortdurend complexer worden. Het is welbeschouwd een wonder dat er niet voortdurend slaande ruzie heerst tussen de betrokken partijen: aannemers, overheden, corporaties, ingenieurs, noem maar op.

Soms ontstaat het dan toch, tijdens de werkzaamheden of na oplevering van een project: een geschil over een al dan niet gehaalde opleverdatum, over gebruikte materialen of over ontbrekende functionaliteiten. Een gang naar de rechter is voor de ruziënde partijen dan natuurlijk een mogelijkheid. Maar met een notoir overbelast rechtsstelsel heeft dat lange doorlooptijden als gevolg.

Niet in wetboeken

De vraag is ook of een procedure bij de rechtbank wel het meest geschikt is om elkaar in de haren vliegende sectorgenoten uit elkaar te halen. Kan de branche dat niet veel beter zelf doen? 

Want bij het beoordelen van een dossier over een conflict in de bouw volstaat juridische kennis alleen zeker niet. Vaak is het antwoord op wie er in het geschil gelijk heeft immers niet in de wetboeken te vinden, maar in vakinhoudelijke expertise. Specifiek voor de partijen in de bouwsector is er daarom een andere mogelijkheid: die kunnen hun geschil voorleggen aan de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen (RvA).

Honderd arbiters

‘De Raad bestaat sinds 1907’, zegt directeur Linda Korpershoek, ‘en verenigt mensen met een juridische achtergrond met die met een technische achtergrond.’ Het bestuur van de RvA, dat twee keer per jaar bijeenkomt, weerspiegelt dat dubbele karakter. Behalve juristen hebben daarin ook vertegenwoordigers zitting van brancheverenigingen, woningcorporaties, Rijkswaterstaat en andere overheidsorganisaties – de overheid is immers de grootste opdrachtgever in de bouw.

‘Het bestuur bemoeit zich niet met individuele rechtszaken’, zegt Korpershoek, ‘maar richt zich op de grote lijnen en stelt de begroting vast. En er is ook een vertegenwoordiging vanuit het bestuur die grotere lijnen uitwerkt en fungeert als sparringpartner voor de directeur.’ 

KIVI in de Raad van Arbitrage

Het bestuur van de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen telt naast een door de Raad van de Rechtspraak aangewezen voorzitter drie leden van de zijde van de opdrachtgevers, drie vanuit de aannemers en drie vanuit de adviseurs. Zelfstandig ingenieur Hans Kooijman vervult namens ingenieursvereniging KIVI een van die laatste drie zetels. ‘Honderd jaar geleden bepaalde KIVI de norm, maar dat is allang niet meer zo’, zegt hij. ‘Maar ik vind het wel belangrijk dat KIVI hier bij betrokken blijft.’ Het aantal conflicten in de bouw is volgens Kooijman de afgelopen jaren niet minder, maar juist veel groter geworden. Een andere verandering? ‘Toen ik ging werken telden bouwdossiers een paar pagina’s. Inmiddels beslaan die honderden pagina’s’ – een potentiële bron voor allerlei geschillen.

Onafhankelijk

De RvA kan voor elke zaak die aan haar wordt voorgelegd putten uit een groep van ruim honderd arbiters. Ook die komen voort uit de verschillende brancheverenigingen en uit de overheid. ‘We hebben arbiters vanuit de Vereniging van Nederlandse Gemeenten, de wooncorporatiekoepel Aedes, de Koninklijke Bond van Nederlandse Architecten, Koninklijke NLIngenieurs, Bouwend Nederland en Rijkswaterstaat,’ zegt Korpershoek. 

Als beroepsvereniging draagt ook het Koninklijk Instituut Van Ingenieurs (KIVI) bij aan de poule van arbiters. De ingenieursvereniging levert statutair drie of vier arbiters, die met name worden ingezet bij geschillen waarbij al dan niet deugdelijk ingenieurswerk de inzet is.

Om de onafhankelijkheid van de stichting te benadrukken, is de voorzitter van de RvA een rechter of raadsheer die sinds jaar en dag wordt benoemd door de Raad voor de Rechtspraak.

Geschillenbeslechter

De oprichting van de Raad, meer dan honderd jaar geleden, kwam voort uit onvrede. ‘Rijkswaterstaat had destijds natuurlijk wel eens geschillen met aannemers’, zegt Monique Niesen, adjunct-directeur en tevens secretaris van de Raad. ‘Ze hadden afgesproken dat in zulke gevallen beide partijen een geschillenbeslechter naar voren zouden schuiven, om vervolgens gezamenlijk een arbiter te kiezen. Maar dat werkte niet altijd goed.’

De arbiters die waren voorgedragen door hun partij, meenden vaak ook in het belang van hun opdrachtgever recht te moeten spreken. ‘Daarom groeide de behoefte aan een echt onafhankelijke organisatie. Dat werd de Raad van Arbitrage’, zegt Niesen.

Deskundigenparadox

Nu wordt per geschil, aan de hand van de ingediende stukken, bepaald welke expertise er in die specifieke zaak nodig is. Gaat het om een probleem met de constructie van gebouwen, dan wordt er vaak een ingenieur of een constructeur bij gevraagd. Gaat het om het ontwerp, dan schuift eerder een architect aan. Wordt een geschil door drie arbiters behandeld, wat bij grotere zaken standaard is, dan wordt als voorzitter altijd een jurist aangesteld, in de regel een die lid is van de rechterlijke macht.

De voordelen boven een gang naar de rechter zijn groot. ‘Wij hebben de juiste expertise al in huis’, zegt Niesen. Bij de gewone rechtbank zal de rechter ook altijd een deskundige inschakelen als het op een bouwkundig, vakinhoudelijk oordeel aankomt.

‘Dan ontstaat wat ook wel de deskundigenparadox wordt genoemd’, zegt Niesen, ‘waarbij de rechter niet inhoudelijk, maar alleen juridisch begrijpt hoe de zaak in elkaar zit.’

Sneller doorbouwen

Dat leidt ertoe dat de rechter soms niet weet welke deskundige hij of zij precies moet inschakelen of welke vragen er moeten worden gesteld. ‘Wij hebben die expertise in huis. Bij de behandeling zitten direct diegenen aan tafel die ook in hun dagelijkse werkpraktijk met zulke kwesties te maken hebben.’

Uiteindelijk is de bouw een kleine wereld. Om te voorkomen dat arbiters zich uitspreken over kwesties waarbij bedrijven zijn betrokken waarmee ze zelf banden hebben, wordt van hen verwacht dat ze al hun (eerdere) werkgevers melden en geschillen weigeren waar ze niet volledig onafhankelijk over kunnen oordelen. Bij elke behandeling zit bovendien een juridisch secretaris – en grotere zaken worden behandeld door meerdere arbiters.

In goed overleg

Of de RvA bevoegdheid heeft, bepalen de partijen zelf. ‘In de algemene voorwaarden van bouwcontracten wordt vaak afgesproken dat partijen bij geschillen naar ons komen, in plaats van naar de gewone rechter. Maar ze kunnen dat achteraf ook overeenkomen’, zegt Niesen. Een vonnis is bindend, maar hoger beroep is mogelijk.

Om geschillen te voorkomen of in de kiem te smoren, heeft de RvA naast arbitrage nog een aantal andere oplossingsmethoden ontwikkeld, zoals een soort snelrecht waarbij al binnen een aantal weken een bindend advies wordt uitgebracht. Ook biedt de RvA mediation aan en nemen arbiters van de RvA plaats in Raden van Advies, om gedurende het gehele project als begeleider, bemiddelaar en zo nodig beslisser op te treden. ‘Het is tenslotte altijd beter voor de relatie om snel en in goed overleg een impasse te doorbreken’, zegt Niesen. ‘Zo kun je sneller doorbouwen en het is ook goedkoper.’

Arbiters krijgen twaalfhonderd euro per zittingsdag, maar alle voorbereidingstijd zit daarbij inbegrepen. Gemiddeld worden ze vijf tot tien keer per jaar ingezet. Natuurlijk hechten arbiters aan het honorarium, zegt Niesen, maar de meeste arbiters vinden het vooral leuk om zich met juridische en bouwkundige puzzels bezig te houden. ‘Ze voelen een maatschappelijke verantwoordelijkheid om te helpen geschillen op te lossen.’

Zaak 1: Betalingsverplichting

Raad van Arbitrage in bouwgeschillen geschilnr. 37870, juli 2025

Architect A en opdrachtgever/projectontwikkelaar C, beide bedrijven, maakten tijdens de coronaperiode een afspraak: de architect zou zijn kosten alleen in rekening brengen ‘als het project doorging’. Maar wat betekende die afspraak precies? Daarover ontstond onenigheid.

De architect stelde dat het project wél was doorgegaan omdat de opdrachtgever concrete stappen had gezet: er waren schetsontwerpen, er lag een stedenbouwkundige verkenning, er was overleg met de gemeente en er lagen toezeggingen over vervolgstappen. Het project stond bovendien online vermeld.  

De opdrachtgever wees er daarentegen op dat het project uiteindelijk niet is gerealiseerd. Er was geen formeel besluit tot uitvoering, geen bouw­vergunning noch een opdracht tot verdere uitwerking. Volgens C. betekende ‘als het project doorging’ dat er pas sprake was van een betalingsplicht wanneer de uitvoering daadwerkelijk startte.

De arbiter analyseerde de bepaling aan de hand van de bedoelingen van partijen, uitgaand van wat redelijk en billijk zou zijn, en kwam tot het oordeel dat het begrip ‘doorgaan’ hier inderdaad neerkwam op de feitelijke doorgang van de bouw, niet slechts op voorbereidende stappen. Omdat die doorgang niet heeft plaats­gevonden, was er geen betalingsverplichting ontstaan.

Het beroep op onbevoegdheid van de Raad van Arbitrage, dat C. bij aanvang had ingediend, werd daarbij verworpen, omdat de overeenkomst wel degelijk een geldige arbitrageclausule bevatte.

De vordering van A. wordt afgewezen; C. hoeft de architect niet de geëiste kosten te betalen. A. moet bovendien voor de proceskosten opdraaien. 

Zaak 2: Herstelwerkzaamheden na oplevering

Raad van Arbitrage in bouwgeschillen geschilnr. 82576, oktober 2025

Partijen hebben een aannemings­overeenkomst gesloten ten behoeve van de bouw van een woning in het plan D. te X. Na oplevering hebben de verkrijgers van de woning een hoop klachten. Ze eisen herstel. De onderneemster vindt die klachten onterecht en eist op haar beurt dat ook het laatste deel van de koopsom wordt betaald.

De arbiter besluit een externe ingenieur als deskundige ter plekke onderzoek te laten doen. Nader onderzoek met onder meer een thermografische camera wijst uit dat een aantal van de vloerverwarmingsvelden inderdaad niet goed functioneert. De deskundige vermoedt dat ofwel het ventiel vast zit, ofwel de motor defect is, want de aanleg op zichzelf is goed gedaan. Koudebruggen, oftewel plekken waar de gevelisolatie zou ontbreken, trof de deskundige niet aan. Wel hebben de toevoerventilatieroosters forse overcapaciteit, wat verwarmen van de ruimte volgens de bouwkundig expert lastiger maakt.  

Hoewel deze uitvoering niet in strijd is met het Bouwbesluit, oordeelt de arbiter toch dat de hierdoor ontstane comfortklachten zodanig zijn dat de eisen van goed en deugdelijk werk zijn geschonden. Onderneemster moet de niet goed functionerende groepen van de vloerverwarming herstellen, de (toevoer)ventilatiecapaciteit reduceren en luchtlekken dichten. Dat hoeft overigens niet binnen één maand, zoals de eiser had verzocht: de aanneemster krijgt drie maanden de tijd, op straffe van een dwangsom. Voorts moet de onderneemster een bedrag van drieduizend euro betalen aan expertisekosten. Omdat niet alle eisen zijn toegewezen, worden de proceskosten verdeeld: 80 procent komen voor rekening van de onderneemster, 20 procent voor de verkrijger. 

Foto's: Depositphotos