Leegstaande kantoren transformeren tot betaalbare huurwoningen, meestal blijft het een wens. Jutphaas Wonen in Nieuwegein speelde het wel klaar. Een bouwconcept gebaseerd op legoblokken maakte de operatie rendabel en ook nog eens duurzaam.

Verlaten kantoorpanden worden er enkel nog versierd door kleurrijke borden, die vele duizenden vierkante meters te koop of te huur aanbieden. In Nieuwegein staat 29 % van de kantoren leeg. Alleen de gemeenten Leidschendam-Voorburg en Capelle aan den IJssel maken het nog bonter, met percentages van respectievelijk 34 en 30, zo becijferde bedrijfsmakelaardij DTZ Zadelhoff vorig jaar. Tegelijkertijd is er in Nieuwegein een groot tekort aan betaalbare huurwoningen. Het is dus niet verwonderlijk dat woningcorporatie Jutphaas Wonen wel wat zag in de transformatie van kantoor tot woning.

Het oog viel op een kantoorpand uit de jaren tachtig, dat al sinds 2010 leegstond. In dit pand aan de Brinkwal zag de corporatie ruimte voor 25 zogeheten loftwoningen, met twee woonlagen en een kleine voortuin. Maar hoe dat voor elkaar te krijgen? Allereerst moest de verkoopprijs van 1,9 miljoen euro omlaag. ‘Een miljoen eraf was het minste om er een rendabele casus van te maken’, vertelt Marco van Dijk, hoofd Vastgoed bij Jutphaas Wonen. ‘De enorme leegstand heeft ons daarbij geholpen.’

Omdat kantoortransformatie voor Jutphaas Wonen onontgonnen terrein was, ging de corporatie te rade bij prof.dr.ir. Hennes de Ridder van de TU Delft, die met zijn concept ‘legolisering’ de conservatieve bouwsector wil vernieuwen. Het traditionele bouwproces – van het ontwerp van een architect, het rekenwerk van constructeur, installatie-adviseur en aannemer en de uitvoering – gaat over vele schijven. ‘Dat leidt tot een suboptimaal project, waar de klant uiteindelijk de dupe van is’, zo leerde Van Dijk. Door het concept van het beroemde Deense speelgoed op de bouwsector los te laten is niet elke keer een nieuw ontwerp nodig, maar zijn bestaande modules te gebruiken. ‘We wilden een concept dat op meerdere objecten is toe te passen, zodat het gaandeweg steeds eenvoudiger en goedkoper wordt om kantoorpanden op deze manier te transformeren.’ Met de blokkenbenadering formuleert de corporatie alleen prestatie-eisen en randvoorwaarden, zoals budget, aantal woningen en energienorm.



De uitvoerders krijgen veel vrijheid om dit naar eigen inzicht uit te werken in een ontwerp met hergebruik als uitgangspunt.
In het legoconcept zijn onderdelen van de woning als keuken, badkamer en toiletruimte individuele bouwblokken, die zo veel mogelijk geprefabriceerd worden aangevoerd. Aannemers hoeven op de bouwplaats niet zelf onderdelen in elkaar te schroeven, maar laten kant-en-klare eenheden aanvoeren. De bewoners van de Brinkwal konden van tevoren aangeven waar ze al die blokken en bijvoorbeeld ook de scheidingswanden geplaatst wilden hebben. Ze moesten daarbij alleen rekening houden met de schachtruimte, waar de blokken aan moeten grenzen vanwege de kabels en leidingen. Het is een soort plug-and-play systeem: op een vaste plek worden alle kabels en leidingen als een kliksysteem met elkaar verbonden. Deze woonelementen zijn, inclusief vloer, zijwanden en plafond, gemakkelijk te installeren en dus ook weer gemakkelijk te verwijderen en eventueel elders te gebruiken.
 
‘We wilden niet van tevoren alles voorschrijven, maar we vonden het wel belangrijk dat de woningen op energiegebied goed zouden scoren’, zegt Van Dijk. Het pand moest energielabel A krijgen. ‘Bij de aanbesteding heeft de aannemer goed op de kosten gelet, zodat er geld over was om op andere punten extra te scoren, bijvoorbeeld door het aanbrengen van extra isolatie. Doordat we alleen prestatie-eisen formuleerden, kregen we meer dan waar we om hadden gevraagd.’ Door die extra isolatie, maar ook door de aansluiting op stadsverwarming en plaatsing van zonnepanelen op het dak heeft het pand nu energielabel A+.



Uit oogpunt van duurzaamheid was het ook belangrijk dat er zo veel mogelijk gebruik is gemaakt van het bestaande gebouw, inclusief de inhoud. De ronde, in goede staat verkerende ontvangsthal is nu over twee woningen verdeeld. En de brede trap achter de ontvangsthal is een karakteristiek onderdeel geworden van een van de woningen – de eenheid die afgelopen zomer prompt als eerste werd verhuurd. En doordat er ter plekke niet gezaagd en getimmerd hoefde te worden, was er minder bouwafval en zelfs geen bouwplaats nodig.

Voor aannemer VORM uit Papendrecht was het in eerste instantie even slikken toen hij de aanbesteding won. ‘We vroegen van tevoren eigenlijk alleen om een concept en een andere manier van denken. Het leuke is dat VORM door het winnen van deze aanbesteding een voorsprong heeft op zijn concurrenten. Met hetzelfde concept heeft de aannemer zich al voor een volgend project ingeschreven’, laat Van Dijk weten.
Zeker niet elk leegstaand kantoor leent zich voor een ombouwklus. De Brinkwal is een aantrekkelijke locatie voor de jonge bewoners, omdat er ook andere woningen staan en tegenover het pand een groot sport- en evenementencomplex is. De monotone industrie- en kantoorwijken in Nieuwegein zullen dus nog wel even leeg blijven.